Mesele ev almak ise tabiki en iyisini ve en güzelini ararız. Sorun şu ki, bugünün pazarında satın alınabilecek çok fazla ev yok. Envanterin rekor seviyelerde az olması ve alıcı talebi çok yüksekken, ‘çoklu teklif’ senaryosu yeni normalimiz oldu artık. ABD’de ev alırken bir teklif sunmaya hazır olduğunuzda aklınızda bulundurmanız gereken 5 maddeyi inceleyelim bu hafta.
1. Bütçeniz Ne Kadar?
Bütçenizi ve ne kadarlık ev alabileceğinizi tam olarak anlamak çok önemlidir. Bu nedenle, ev satın alma sürecinin başlarında kredi için ön onay almak için bir Lender ile bağlantı kurmalısınız. Bu adımı atmak, satıcılara sizin ciddi ve nitelikli bir alıcı olduğunuzu gösterir ve bir teklif savaşında size rekabet avantajı sağlayabilir.
2. Hızlı Tempoya Hazır Olun
Günümüz piyasası oldukça dinamik ve hızlı. Ulusal Emlakçılar Birliği’nin (NAR) Emlakçılar Güven Endeksi’ne göre, ortalama bir ev piyasada sadece 17 gün duruyor. Bu da başlangıçtan bitişe kadar, bugünün ikliminde satılık bir evin yaklaşık 2,5 hafta boyunca aktif olduğu anlamına gelir. Yetenekli bir emlakçı, olası her fırsattan haberdar olmanıza yardımcı olmak için elinden gelen her şeyi yapacaktır. Ve ihtiyaçlarınız için doğru evi bulduğunuzda, bu emlakçı mümkün olan en kısa sürede en iyi teklifi hazırlamanıza ve göndermenize yardımcı olacaktır.
3. Bir Gayrimenkul Uzmanına Güvenin
Ev satın almak size sıkıntılı bir süreç gibi gelse de yerel emlakçılar bunu her gün yapıyor ve biz neyin işe yaradığını biliyoruz. Bu uzmanlık, rekabette size önemli bir destek sağlamak için kullanılabilir. Sizi temsil eden iyi bir emlakçı, bir satıcı için cazip olabilecek yolları düşünmenize yardımcı olabilir, örneğin:
• Satıcıya taşınmak için daha fazla zaman tanımak için esnek geri kiralama seçenekleri sunmak,
• Mevcut evinizin satışına bağlı olmayan hızlı bir kapanış yapabilmeniz,
Basit görünebilir, ancak bir satıcının ihtiyaç duyabileceği şeyleri karşılamak, teklifinizin öne çıkmasına yardımcı olabilir.
4. Güçlü Ama Adil Bir Teklif Yapın
Kabul edelim – hepimiz iyi bir anlaşmayı seviyoruz. Geçmişte, istenen fiyatta veya yakınında teklif vermek, teklifinizi satıcılar için cazip hale getirmek için yeterliydi. Bugünün pazarında, çoğu zaman durum böyle değil. NAR Baş Ekonomisti Lawrence Yun’a göre:
“Her listeleme için 5.1 teklif geliyor ve evlerin yarısı liste fiyatının üzerinde satılıyor.”
Böyle rekabetçi bir pazarda, duygular ve fiyatlar yüksek olabilir. Piyasa değerine, son satışlara ve talebe dayalı olarak güçlü ancak adil bir teklif yapmak için güvenebileceginiz bir emlak danışmanı kullanın.
5. Pazarlık Yaparken Esnek Olun
Buraya kadar yazdıklarımdan 3’üncü ipucunu takip ettiyseniz, teklifi satıcının ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak hazırladığınızı varsayalım. Bununla birlikte, satıcı yine de kendi değişiklikleriyle karşı çıkabilir. Teklifinizi esnek taşınma tarihleri, daha yüksek bir fiyat veya minimum olasılıkları (satın alımın kesinleşmesi için satıcının karşılaması gereken koşullar) içerecek şekilde değiştirmeye hazır olun. Unutmayın, vazgeçmek istemediğin bazı ihtimaller var. Freddie Mac şöyle açıklıyor:
“Özellikle sıcak bir pazarda veya ev ‘olduğu gibi’ (AS-IS) satılıyorsa, yani satıcı onarımlar için ödeme yapmayacaksa, denetim (Home Inspection) ihtimalinden feragat etme eğilimine karşı koyun. En azından evin temeli ile ilgili veya çevresel bir problem varsa bunları kabul etmeyeceğinizi bildirin. Bu inspection sizin beklenmedik bir durum ile karşılaşmanızı engeller ve tamir etmeyi göze alamayacağınız sorunlara karşı sizi korur.
Sonuç olarak
Ev almaya hazır olduğunuzda ve teklif yapma zamanı geldiğinde, sadece sizin neye ihtiyacınız olduğunu değil, satıcının da neye ihtiyacı olabileceğini düşünmek önemlidir. En iyi teklifinizi masaya koymak için ev satın alma sürecindeki bu adımda uzman tavsiyesi almak için bağlantı kuralım.
Bu konular hakkinda destek almak isterseniz asağıdaki irtibat bilgilerinden tarafıma ulaşabilirsiniz.
Ev satın alma sürecinin başında ön onay almanın önemli olduğu size söylenmiş olabilir, ancak bu gerçekten ne anlama geliyor ve neden bu kadar önemli?
Özellikle ev fiyatlarının yükseldiği ve alıcı rekabetinin yüksek olduğu günümüz piyasasında, ciddi bir ev alıcısı olarak satıcıların gözünde öne çıkmanız için bütçenizin ne kadar olduğunu net bir şekilde ortaya koymanız çok önemlidir.
Bu markette ev satın alırken olabildiğince rekabetçi olmak şarttır. Bir Lender ( Mortgage şirketi) nin size Pre approval vermesi, gerçek fiyat aralığınızı, krediniz ve gelirinize göre ne kadar borç alabileceğinizi ortaya koyar. Ön onay mektubu sunabilmek, satıcılara nitelikli bir alıcı olduğunuzu gösterir, bu da ultra rekabetçi bir pazarda hayalinizdeki eve ulaşmanıza gerçekten yardımcı olabilir.
Piyasada olan sınırlı konut envanteri ile satıcılardan çok daha fazla aktif alıcı olması ciddi bir rekabet doğuruyor. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne (NAR) göre, satılık evler, ortalama 5.1 teklif alıyor. Sonuç olarak, teklif savaşları giderek daha yaygın hale geliyor. Birden fazla teklif senaryosuna girerseniz ön onay size bir avantaj sağlar ve bu günlerde eğer ev almaya çalışıyorsanız büyük olasılıkla siz de bu hadiseleri yaşıyorsunuzdur. Bir evi alabilmek için artık sadece kredinizin ve işinizin iyi olması maalesef yetmeyecektir. İşini gerçekten iyi bilen bir emlakçının sizin yanınızda olması şansınızı artıracaktır.
Freddie Mac şöyle açıklıyor:
“Lender ya da bankanızdan bir ön onay mektubu alarak, satıcıya ciddi bir alıcı olduğunuzu söylüyorsunuz ve bankanız tarafından belirli bir dolar tutarı için onaylandığınızı ispatlıyorsunuz. Gerçek bir teklif savaşında ( Highest and Best Offer), eğer pre approval mektubunuz yoksa teklifiniz muhtemelen reddedilecektir.”
Bir alıcı olarak avantaj elde etmek için atabileceğiniz her adım, günümüz pazarının sürekli değiştiği bir ortamda çok önemlidir. Faiz oranları düşük, fiyatlar yükseliyor ve kredi veren kurumlar standartlarını düzenli olarak güncelliyor. Bu sularda gezinmek için rehberliğe ihtiyacınız olacak, bu nedenle bir kredi memuru ( Mortgage broker) ve güvenilir bir emlakçı gibi profesyonellerden oluşan bir ekibe sahip olmak önemlidir, Bu sayede doğru adımları attığınızdan emin olabilirsiniz.
Sonuç olarak;
Düşük envantere sahip rekabetçi bir pazarda, ön onay mektubu, ev satın alma sürecinin oyunu değiştiren bir parçasıdır. Önceden onaylanmış olmak yalnızca ev satın alma bütçenize açıklık getirmekle kalmaz, aynı zamanda satıcılara bir ev satın alma konusunda ne kadar ciddi olduğunuzu gösterir.
Bir daire, ev, veya başka bir kiralık mülk kiralamadan önce göz önünde bulundurmanız gereken birçok şey vardır. Hangi mahallede olduğu, okul puanı ve hangi olanakların yakın olduğu (alışveriş merkezi, parklar ve toplu taşıma) gibi kiralık dairenin konumuna odaklanabilirsiniz, ancak kiralık mülkün tam olarak beklediğiniz gibi olmasını sağlamak da önemlidir.
Bu hususu genişletmeden önce antrparantez açıp bu ülkedeki ev sahiplerinin kafa yapısından bahsetmek istiyorum.
Ev sahibi evini kiralamaktan ziyade doğru kişi ya da aileye evini emanet etmek ister. Bunun için de Kredi notu ve gelir ispatının yanında NTN dediğimiz özgeçmiş raporu (background check) isteyebilir. Bu rapor sizin kredibilitenizin yanında adli bir suça karışıp karışmadığınızı gösterir. Bütün bu noktaları geçmenizin neticesinde anahtara bir adım daha yaklaşmış olursunuz. Ev kiralarken ödemeniz gereken meblağ kira bedelinin 3.5 katıdır. Bunun açılımı ise kiranın 1.5 katı depozit, 1 ayı ilk ayın kirası ve 1 ayı emlakçı komisyonudur. Bir yıllık kira sözleşmesinin bitmesi neticesinde eğer kira sözleşmesini uzatmaya gitmezseniz depozitinizi faiziyle birlikte geri alabilirsiniz tabi eve ayrıca bir zarar verdiyseniz bu masraflar depozitten kesildikten sonra 🙂
Normal olarak, kiralık mülkün ev sahibi veya emlakçısı, muhtemel kiracılara, sözleşmeyi imzalamadan önce kiralamak istedikleri evi gösterecektir. Evi beğendiniz ve tutmak isterseniz bu noktada (move-in rental inspection report) dediğimiz kira inceleme raporu kullanarak kiralanacak evin durumunu belgelemek faydanıza olacaktır. Bu, size ve potansiyel yeni ev sahibinize, taşınmadan önce ihtiyaç duyulan onarımları, önceki kiracılardan kalan hasarları vb. not etmenize yardımcı olacaktır.
Bu kira inceleme raporu kullanılmazsa, ev sahibi siz taşınmadan önce evde ne tür hasarlar olduğunu hatırlamayabilir, bu da ev sahibinin sizin neden olmadığınız zararlar için sizden ücret almasına veya muhtemelen daha sonra depozitonuzun bir kısmını alıkoymasına neden olabilir.
Şimdi bu konuyu biraz açalım ve kira denetim raporunda nelere dikkat etmeniz lazım onlardan bahsedelim.
1. Zemin, duvar ve halıları hasar veya leke açısından kontrol edin
Bir kiralık eve ilk girdiğinizde, genellikle ilk fark ettiğiniz şeyler zemin, duvar ve halılardır. Duvarlarda önceki kiracının resimlerinden veya sanat eserlerinden doğan birkaç küçük delik olması (ev sahibi önceki kiracı taşındıktan sonra duvarları yeniden boyamamış veya tamir etmemişse) veya parke zeminlerde birkaç küçük çizik olması normal olsa da, daha bariz hasarların (duvarlardaki büyük delikler veya halılarda göze çarpan lekeler gibi) teftiş raporuna kaydedildiğinden (genellikle ev sahibi fotoğraf çeker), bu hasarların önceki kiracının hatası olduğunu belirtmek için. Ek olarak, kendi kayıtlarınız için hasarların fotoğraflarını çekmek isteyebilirsiniz.
2. Pencereleri, ışıkları ve ışık anahtarlarını kontrol edin
Eğer eve gün içinde bakıyorsanız ve bol miktarda doğal ışık varsa, ışıkları açmak aklınıza gelmeyebilir, ancak bunu yapmayı unutmamalısınız. Işık anahtarları çalışmıyor gibi görünüyorsa veya aydınlatma armatürlerinde ampullerin değiştirilmesi gerekiyorsa, bunları değiştirmekten sorumlu olup olmadığınızı öğrenmek için ev sahibine danışabilirsiniz.
3. Termostat ve HVAC (Isıtma, havalandırma ve klima) sistemini kontrol edin
Bir kiralık ünitedeki termostat, sıcaklığın nasıl olması gerektiğini gösterir, bu nedenle örneğin kiralamak istediğiniz ev hissedilir derecede soğuksa ve termostat ekranı oda sıcaklığı olduğunu gösteriyorsa, HVAC’ın olması gerektiği gibi çalışıp çalışmadığını ev sahibinize sormanız iyi bir fikir olacaktır.
4. Duman dedektörlerinin monte edilmiş olmasına ve çalışır vaziyette olmasına dikkat edin
Kiralık bir mülkte yaşarken acil durumlarda, duman dedektörleri ve karbon monoksit dedektörleri gibi güvenlik ekipmanlarının tehlike durumunda harekete geçebilmesi için düzgün çalıştığından emin olmanız gerekir. Bir duman dedektörünün çalışmadığını fark ederseniz (cihaz üzerindeki ışık veya ışıkların yanmaması gibi), taşınmadan önce ev sahibinden bu cihazların çalıştığından emin olmasını talep etmelisiniz.
5. Tuvaletin ve muslukların çalıştığından emin olmak için banyoyu kontrol edin
Ev sahibiyle birlikte kiralık evi gözden geçirirken, özellikle görsel olarak yanlış bir şey yoksa (tuvaletteki çatlaklar gibi) tuvaletin sifonunu çekmeyi veya banyodaki muslukları kontrol etmelisiniz.
6. Mutfaktaki buzdolabını, fırını ve lavaboyu kontrol edin
Tıpkı banyodaki tuvalet ve lavaboda olduğu gibi, bu cihazların çalıştığından emin olmak için fırını açıp mutfaktaki buzdolabının sıcaklığını kontrol etmeyi düşünmeyebilirsiniz. Mutfaktaki buzdolabı, ocak, fırın ve lavabonun görünüşü aldatıcı olabilir. Herhangi bir fiziksel hasar olmaması, her şeyin yolunda olduğu anlamına gelmez.
7. Haşerat kontrolu yaptırın
Yeni bir daireye taşındıktan sonra tahtakurusu veya hamam böceği gibi haşerelerle ilgili bir sorun olduğunu öğrenmek istemezsiniz. Bu nedenle kiralık mülkün gözden geçirilmesi sırasında haşere belirtileri ve bu böcekleri yakalamak için kullanılan yapışkanlı tuzaklar varsa etrafta ev sahibinden bir pest control şirketi ile çalışmasını talep edebilirsiniz.
Bu basit noktalara dikkat etmeniz sizin faydanıza olacaktır. Zira ev sahipleri genelde evde bir sorun çıktığında hasar ne olursa olsun ilk $150 doları kiracının karşılamasını kira sözleşmesine ekleyebilir. İşte bu hususlara dikkat ederseniz paranız cebinizde kalacaktır.
Bu konular hakkında destek almak isterseniz aşağıdaki irtibat bilgilerinden tarafıma ulaşabilirsiniz.
Özellikle Amerika’ya yeni gelenler veya ilk defa ev anlamaya çalışanlar için ev alma işlemi kafa karıştırıcı olabilir. Bu yazımda gayrimenkul yolculuğunuzu mümkün olduğunca basitleştirmenize yardımcı olmak istiyorum. Bu yüzden bugün, en temel sözleşme şartlarından üçünü ele alacağım.
In Attorney Review
Contingent
Under Contract
Muhtemelen, arama yaparken gerçek anlamını bilip bilmediğiniz terimler görmüşsünüzdür. Bu, özellikle sevdiğiniz ve “Under Contract” olarak işaretlenmiş bir ev bulduysanız, sinir bozucu olabilir.
In Attorney Review
Alıcı, mülkü satın almak için bir teklif sunduğunda ve satıcı teklifi kabul ettiğinde artık sözleşme hayata geçmiş kabul edilir ve avukatlara gönderilir. Burada avukatların yaptığı sözleşme, taraflarının yasal haklarının korunmasını sağlamaktır. Bu süreç genelde 3 gündür. Bu süre zarfında sözleşme, taraflardan herhangi biri tarafından herhangi bir zamanda herhangi bir sebeple veya sebepsiz olarak iptal edilebilir.
Contingent
Contingent, bazı koşulların henüz oluşmaması ve her iki tarafın da anlaşmayı planlandığı gibi yürütme konusunda anlaşmaya varmadığı anlamına gelir. Bunun nedeni alıcıdan kaynaklı finansal yeterliliğin henüz sağlanamaması olabileceği gibi Satıcı kaynaklı (Home İnspection) Ev muayene raporlarının kabul edilemez derecede sıkıntılı gelmesi veya alıcının hali hazırdaki kendi evini satmasına veya satıcının yenisini almaya çalışmasına bağlı olması olabilir. Bu sorunlar çözüldüğünde, anlaşma planlandığı gibi devam edebilir. (Contingency) Beklenmedik durum, anlaşmanın fiilen gerçekleşmesinden önce halledilmesi gereken bir durumdur.
Under Contract
Avukatlar sözleşmeleri inceledikten ve satıcı ile alıcı birbirlerinin şartlarını kabul ettikten sonra, ev “Under Contract” olarak işaretlenir ve piyasadan çıkarılır. Bu noktadan itibaren ev artık sizindir. Herhangi başka bir teklif alsa bile ikinci teklif olarak kalir ve sizinle alakali bir sorun olmadığı sürece değerlendirmeye alınmaz.
Under Contract statüsündeki bir evin muayene, bilir kişi tarafından fiyat analizi veya finansman sorunu nedeniyle piyasaya geri dönme ihtimali olduğu halde, bu aşamada (under contract) olasılık daha düşüktür.
Bu konular hakkında destek almak isterseniz aşağıdaki irtibat bilgilerinden tarafıma ulaşabilirsiniz.
Öğle Vakti 13:00
News
